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物流園區(qū)發(fā)展模式、運營模式、盈利模式你知道多少？

一、發(fā)展模式展模式

一個國家、一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平不同，交通狀況不同，市場需求不同，其物流園區(qū)的發(fā)展模式也會具有不同的特點。

從功能定位、建設(shè)類型、開發(fā)模式以及經(jīng)營模式等幾個方面對中國物流園區(qū)的發(fā)展模式進行綜合分析。

物流園區(qū)是物流節(jié)點集中組織和管理的場所，其依托規(guī)?；奈锪髟O(shè)施設(shè)備，對物流活動進行綜合處理，從而達到降低物流運營成本、提高物流運作效率和水平的基本目的，是具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的經(jīng)濟功能區(qū)。

物流園區(qū)從空間上積聚了產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，從功能上涉及到生產(chǎn)、加工、銷售、配送等供應(yīng)鏈各個環(huán)節(jié)，通過合理的空間布局、有機的功能組合、優(yōu)化的資源配置以及信息系統(tǒng)整合發(fā)揮其系統(tǒng)整體優(yōu)勢。

物流園區(qū)的功能主要可以分為兩個方面，首先是社會功能，其次是業(yè)務(wù)功能。

社會功能主要包括促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、完善城市功能、整合區(qū)域資源及提升產(chǎn)業(yè)競爭力等。

具體業(yè)務(wù)功能主要包括運輸、倉儲、包裝、裝卸、搬運、流通加工、配送、信息與咨詢服務(wù)等。

另外，不同物流園區(qū)具有不同的功能定位，所承擔(dān)的物流業(yè)務(wù)也不盡相同。

因此，物流園區(qū)所完成的物流作業(yè)應(yīng)根據(jù)物流園區(qū)的功能定位、需求特征、地理位置等因素綜合規(guī)劃，對各種物流功能進行組合配置。

二、開發(fā)模式發(fā)模式

物流園區(qū)是對物流組織管理節(jié)點進行相對集中建設(shè)的功能區(qū)域，也是實現(xiàn)降低物流成本、提高運作效率、改善物的流服務(wù)等活動具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的現(xiàn)代物流基地。

(一)中國物流園區(qū)的建設(shè)方式

物流園區(qū)屬于投資大、回收期長且涉及多個部門的公益性項目，因而，從國內(nèi)外物流園區(qū)的建設(shè)運營經(jīng)驗來看，大多都有政府參與。

由于各國國情不同，各國政府在物流園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)中的作用、地位和角色也不盡相同，各國物流園區(qū)的建設(shè)模式也存在很大區(qū)別。

1.政府規(guī)劃，工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)模式

政府對物流園區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃，然后由工業(yè)地產(chǎn)商進行統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)，建成后，物流企業(yè)通過租賃或出讓的方式進入到物流園區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)商負(fù)責(zé)園區(qū)的物業(yè)管理。

該模式要求投資量很大，但統(tǒng)一建設(shè)可以使園區(qū)布局合理。

能夠采用這種模式的往往是那些占有戰(zhàn)略性資源的物流園區(qū)，如依靠空港、海港的物流園區(qū)。

2.政府規(guī)劃，企業(yè)主導(dǎo)模式

政府統(tǒng)籌安排物流園區(qū)用地，通過招商引資把企業(yè)吸引進來，企業(yè)征得土地后自行開發(fā)建設(shè)。

在該模式中，由于各企業(yè)從自身利益出發(fā)，各自為政，因此園區(qū)整體布局比較混亂，與政府最初設(shè)想相差甚遠(yuǎn)。

3.政府政策支持，主體企業(yè)引導(dǎo)模式

這種模式是通過由一個或幾個在物流服務(wù)領(lǐng)域具有資金和技術(shù)等方面領(lǐng)先優(yōu)勢的大型企業(yè)牽頭，根據(jù)市場需求，自行征用土地，率先進行物流園區(qū)的開發(fā)，并在宏觀政策的合理引導(dǎo)下，逐步實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集，引進依托物流環(huán)境進行發(fā)展的物流密集型工商企業(yè)，達到物流園區(qū)開發(fā)和建設(shè)的目的。

(二)中國物流園區(qū)的投融資模式

物流園區(qū)的投資規(guī)模主要是根據(jù)物流園區(qū)的服務(wù)功能定位、服務(wù)對象和服務(wù)范圍等因素來確定，投資建設(shè)費用主要包括土地征用費用、建設(shè)費用、運營費用和人員工資四大部分。

物流園區(qū)的建設(shè)，尤其是在建設(shè)初期涉及土地征用和基礎(chǔ)建設(shè)，需要大量的資金投入，僅僅依靠企業(yè)自身投融資是不夠的。

從國外物流園區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗來看，物流園區(qū)的建設(shè)主要都是以政府投融資為主。

在園區(qū)建設(shè)初期，政府除了進行資金投入外，還在征地、減稅和貸款等方面給予物流園區(qū)政策扶持。

就中國目前物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程來看，投資建設(shè)主體呈現(xiàn)多元化的趨勢，既有中國的國有及國有控股企業(yè)、民營企業(yè)，也有外商投資企業(yè);建設(shè)資金來源既有自有資金也有銀行貸款。

三、運營模式

(一)物流園區(qū)的經(jīng)營管理

根據(jù)國外幾十年物流園區(qū)的開發(fā)、管理經(jīng)驗，物流園區(qū)的建設(shè)主要是由政府發(fā)起(或獨立，或與企業(yè)合作)，并積極參與到土地開發(fā)、規(guī)劃、投資以及政策制定等環(huán)節(jié)。

意大利、西班牙、葡萄牙、法國、荷蘭以及德國等眾多國家均采取該模式，并最終通過建立一個獨立自主、自負(fù)盈虧的第三方公司來運營、管理和協(xié)調(diào)，推動物流園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。

中國物流園區(qū)的開發(fā)方式主要劃分為政府規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)模式，政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)模式以及政府政策支持、主體企業(yè)引導(dǎo)模式等三種形式。

在中國物流園區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，投資建設(shè)主體呈現(xiàn)多元化的趨勢，既有國有及國有控股企業(yè)、民營企業(yè)，也有外商投資企業(yè);建設(shè)資金來源既有自有資金也有銀行貸款。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，民營及民營控股企業(yè)參與投資建設(shè)的物流園區(qū)數(shù)量最多，其次是國有及國有控股企業(yè)參與出資建設(shè)的物流園區(qū)。

另外，部分物流園區(qū)有外資參與投資建設(shè)。

在上述三種模式中，前兩種模式是一種自上而下的模式，政府在園區(qū)建設(shè)中始終起著關(guān)鍵作用，往往由政府牽頭成立專門的園區(qū)經(jīng)營管理公司或委托專業(yè)公司進行運作，在一些園區(qū)的股東結(jié)構(gòu)上國有資產(chǎn)往往占有很大比例。

第三種模式是一種自下而上的模式，由市場自發(fā)形成、企業(yè)自行發(fā)起成立。

但是，無論哪種模式，政府的各種政策支持都是非常重要的。

無論哪種開發(fā)方式，物流園區(qū)都要成立經(jīng)營管理公司來進行運營和日常管理。

經(jīng)營管理公司的主要任務(wù)是根據(jù)股東的要求，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，負(fù)責(zé)物流園區(qū)的運營和日常管理，做好客戶服務(wù)工作，確保股東的資產(chǎn)投入增值和保值。

其主要職責(zé)包括：

1.物流園區(qū)從籌建到運營全過程的總體管理，包括土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和改造等一系列問題的解決;

2.物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺的設(shè)計、搭建與管理。

提供園區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)平臺的建設(shè)、園區(qū)之間的網(wǎng)絡(luò)鏈接以及信息系統(tǒng)開發(fā);

3.物流園區(qū)的招商引資，開展物流園區(qū)的營銷、推廣工作，組織博覽會、廣告宣傳，制作宣傳冊、客戶雜志以吸引企業(yè)投融資和客戶入駐;

4.政府部門、物流園區(qū)以及園區(qū)入駐企業(yè)之間的各種關(guān)系的溝通和協(xié)調(diào);

5.相關(guān)企業(yè)、院校及研究機構(gòu)等各類人員的培訓(xùn)、實習(xí)與進修;

6.特殊商品的安全監(jiān)管(如化學(xué)品、藥品以及危險品等);

7.為入駐園區(qū)的企業(yè)提供所需要的各種日常服務(wù)，包括業(yè)務(wù)管理、客戶接待、投訴反饋等。

(二)物流園區(qū)的信息化

物流園區(qū)發(fā)展的一個顯著特征就是物流信息化建設(shè)。

最近幾十年涌現(xiàn)出來的計算機技術(shù)、通訊技術(shù)以及電子商務(wù)技術(shù)等，為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展提供了重要的技術(shù)支撐。

為完善物流系統(tǒng)，減少物流信息的傳遞層次和流程，提高物流信息利用程度和利用率，引導(dǎo)物流系統(tǒng)的正常運行，中國大多數(shù)物流園區(qū)把物流過程的信息化作為物流系統(tǒng)運行中的一個基本生產(chǎn)要素看待。

通過物流園區(qū)的信息化，力求以最短的流程、最快的速度、最小的費用、傳輸高質(zhì)量的信息，完善物流系統(tǒng)的正常運行、提高行業(yè)整體效益以及社會經(jīng)濟效益。

在中國已運營的物流園區(qū)中，絕大部分將物流系統(tǒng)信息化作為園區(qū)建設(shè)的重點之一，包括對物流信息的收集、加工、傳遞、存儲、處理、發(fā)布、優(yōu)化等一系列作業(yè)過程的規(guī)劃與設(shè)計以及系統(tǒng)的運行。

1.園區(qū)管理信息化

園區(qū)管理信息化是指園區(qū)日常經(jīng)營管理工作的信息化。

園區(qū)管理信息化是物流園區(qū)管理的基礎(chǔ)，涉及園區(qū)日常管理與運營，是物流活動得以高效率實現(xiàn)的基礎(chǔ)，同時也是物流園區(qū)整體管理水平的體現(xiàn)。

2.客戶管理信息化

客戶管理信息化是指園區(qū)的客戶進行商貿(mào)交易的信息化，涉及交易訂單管理、貨物查詢與跟蹤以及財務(wù)結(jié)算等功能。

3.交易管理信息化

交易管理信息化是指物流企業(yè)和客戶之間業(yè)務(wù)往來和交易的信息化。

交易管理信息化是整個物流園區(qū)信息化的核心，完成EDI數(shù)據(jù)交換、供需信息查詢以及相應(yīng)的交易單據(jù)處理，是物流園區(qū)現(xiàn)代化和信息化的標(biāo)志，只有實現(xiàn)了交易管理信息化才能充分發(fā)揮物流園區(qū)的綜合優(yōu)勢。

4.物流企業(yè)信息化

物流企業(yè)信息化是指園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)內(nèi)部管理的信息化，涉及物流企業(yè)倉儲、加工以及配送等基本功能的信息化。

物流企業(yè)信息化是園區(qū)物流企業(yè)管理現(xiàn)代化、物流信息共享和物流交易信息化的基礎(chǔ)，只有實現(xiàn)了物流企業(yè)信息化才能實施交易管理信息化。

以上四個子平臺，其應(yīng)用對象有所不同。

園區(qū)管理信息化子平臺是園區(qū)經(jīng)營管理公司內(nèi)部業(yè)務(wù)(辦公)系統(tǒng)，主要滿足其自身業(yè)務(wù)經(jīng)營管理的需要。

物流企業(yè)信息化、客戶管理信息化、交易管理信息化三個子平臺主要是提供給入駐企業(yè)使用的，往往是采用ASP(應(yīng)用服務(wù)提供商)服務(wù)模式。

即由園區(qū)經(jīng)營管理公司建設(shè)物流信息平臺，而入駐企業(yè)以租用方式應(yīng)用相關(guān)的系統(tǒng)模塊進行業(yè)務(wù)管理。

四、盈利模式

目前，中國物流園區(qū)的贏利模式中主要收入來源首先是庫房/貨場租金;其次是辦公樓租金、配套設(shè)施租金/管理費和物業(yè)管理費;然后是所屬物流企業(yè)、增值服務(wù)費、設(shè)備租金、等土地升值后出租或出售、稅收優(yōu)惠以及國家撥款獲得的收益等。

由此不難看出，傳統(tǒng)的基于出租/租賃的園區(qū)贏利模式在中國還占主導(dǎo)地位。

根據(jù)國內(nèi)外運營良好的物流園區(qū)經(jīng)驗來看，傳統(tǒng)的出租/租賃贏利模式已經(jīng)逐漸被服務(wù)收入，特別是基于信息、咨詢的增值服務(wù)所替代。

就國際發(fā)展趨勢來看，基于信息、咨詢的增值服務(wù)最具增長潛力，在園區(qū)贏利收入總量中將占有越來越大的比重，這給中國的物流園區(qū)運營者以很好的啟示。

來源中物聯(lián)，智運聯(lián)盟整理