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從“桌子”到“圈子”

導(dǎo)語

不是單純在空間上圍繞“辦公桌”做加法，而是通過構(gòu)建生態(tài)圈來整合行業(yè)資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升運(yùn)營效益。

優(yōu)客工場（北京）創(chuàng)業(yè)投資有限公司（簡稱優(yōu)客工場）自2015年4月創(chuàng)立以來，通過差異化戰(zhàn)略、平臺化轉(zhuǎn)型、品牌化經(jīng)營，打造特色產(chǎn)品和服務(wù)、探索新盈利模式、構(gòu)建社群服務(wù)生態(tài)圈，成功從圍繞“辦公桌”收租走向依托“生態(tài)圈”增值（由線下辦公空間租賃商轉(zhuǎn)型為社群服務(wù)平臺商），在同質(zhì)化競爭激烈的眾創(chuàng)空間領(lǐng)域脫穎而出。

截至2022年6月，優(yōu)客工場業(yè)務(wù)已覆蓋國內(nèi)外47個城市，擁有185個聯(lián)合辦公社區(qū)，服務(wù)28700多家企業(yè)。

2022年11月24日，優(yōu)客工場通過SPAC（Special Purpose Acquisition Company，特殊目的收購公司）模式，在美國納斯達(dá)克證券交易所上市，成為國內(nèi)眾創(chuàng)空間領(lǐng)域首家獨(dú)角獸企業(yè)和“全球聯(lián)合辦公第一股”。

01

同質(zhì)化競爭，迫使企業(yè)轉(zhuǎn)型突圍

隨著“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的“雙創(chuàng)”熱潮掀起，大量涌現(xiàn)的小微型企業(yè)對辦公空間的需求不斷增長。

自2015年3月11日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推動大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)意見》發(fā)布以來，順應(yīng)網(wǎng)絡(luò)時代創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)特點(diǎn)和需求，具有低門檻、低成本、便利化、全要素、開放式、協(xié)同互助等特征的新型創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺——眾創(chuàng)空間從無到有、從小到大，快速發(fā)展，成為支撐供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、培育發(fā)展新動能、優(yōu)化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)的重要載體和關(guān)鍵抓手。

《2019中國火炬統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)顯示，2016－2019年，全國眾創(chuàng)空間企業(yè)數(shù)量由4298家增長到8000多家，年平均增長率達(dá)28.7%。

然而，眾創(chuàng)空間快速擴(kuò)張的同時，商業(yè)模式同質(zhì)化、盈利模式乏善可陳、特色服務(wù)欠缺等問題也逐漸成為制約行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的瓶頸。

作為眾創(chuàng)空間行業(yè)的拓荒者，優(yōu)客工場初創(chuàng)時就受到眾多投資者的青睞，得以搶占市場先機(jī)，快速形成規(guī)模優(yōu)勢，但隨著眾多競爭者涌入，其持續(xù)發(fā)展面臨著一系列挑戰(zhàn)。

▌第一，在市場需求驅(qū)動和政策刺激下，眾創(chuàng)空間行業(yè)快速擴(kuò)張，產(chǎn)品和服務(wù)同質(zhì)化導(dǎo)致市場競爭加劇，面臨如何區(qū)別于競爭對手，打造核心競爭力的挑戰(zhàn)。

▌第二，通過租賃物業(yè)、整修包裝后再轉(zhuǎn)租的“二房東”模式已難以為繼：行業(yè)門檻過低，過度依賴出租率，營收不穩(wěn)定。

▌第三，受經(jīng)濟(jì)下行影響，眾創(chuàng)空間傳統(tǒng)業(yè)務(wù)萎縮。

尤其是2022年以來，新冠肺炎疫情沖擊全球產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈，致使眾創(chuàng)空間線下主營業(yè)務(wù)一度停擺。

為此，優(yōu)客工場探索以差異化戰(zhàn)略打造特色產(chǎn)品和服務(wù)、平臺化轉(zhuǎn)型探索新盈利模式、品牌化經(jīng)營促進(jìn)價值增值（如圖所示），突破行業(yè)發(fā)展瓶頸，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

02

差異化戰(zhàn)略，打造特色產(chǎn)品和服務(wù)

1.細(xì)化線下空間產(chǎn)品

線下空間產(chǎn)品是優(yōu)客工場的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)。

優(yōu)客工場創(chuàng)立初衷就是為小微企業(yè)提供全要素、社區(qū)化、“不讓創(chuàng)業(yè)者為工作之外的瑣事煩心”的共享辦公空間。

根據(jù)空間規(guī)模和入駐企業(yè)類型，優(yōu)客工場將產(chǎn)品細(xì)分為五條線：

Matrix（母體、矩陣）——頭部創(chuàng)新企業(yè)的大本營；

Elite（精英、商務(wù)）——大中型及跨國企業(yè)的商務(wù)辦公空間；

Clash（碰撞、領(lǐng)先）——在細(xì)分領(lǐng)域較為領(lǐng)先的中型成長性企業(yè)；

Box（活力、創(chuàng)新）——中小型創(chuàng)新企業(yè)辦公及服務(wù)空間；

Heritage（經(jīng)典、人文）——?dú)v史建筑中的共享藝術(shù)空間。

基于上述五條產(chǎn)品主線，為了滿足市場對于共享辦公空間的多元化需求，優(yōu)客工場對線下產(chǎn)品不斷升級改進(jìn)，重新整合劃分為標(biāo)準(zhǔn)化的U Space（空間）、適合小型辦公單元的U Studio（工作室）和針對企業(yè)特定需求的定制化空間U Design（設(shè)計）。

為了“讓創(chuàng)業(yè)簡單，讓生活精彩”，優(yōu)客工場在線下辦公空間嵌入餐飲、健身、醫(yī)療保健、娛樂等配套服務(wù)，為入駐企業(yè)打造舒適、愜意且便捷的辦公體驗(yàn)。

入駐企業(yè)可根據(jù)自身需求和愛好選擇適合的辦公空間。

目前，入駐優(yōu)客工場的客戶涵蓋了管理咨詢、智能硬件、共享單車、培訓(xùn)教育、互聯(lián)網(wǎng)等多個行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)。

2. 構(gòu)建社群服務(wù)生態(tài)圈

“空間運(yùn)營+非空間業(yè)務(wù)”，即基于物理空間打造社群服務(wù)生態(tài)圈、建設(shè)以社群為基礎(chǔ)的商業(yè)社交和資源配置平臺，是優(yōu)客工場的核心競爭力。

▌一是為入駐企業(yè)搭建全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺。

該平臺可為入駐企業(yè)提供涵蓋政務(wù)、金融、法律、人力資源、財稅、營銷推廣、技術(shù)支持等全面的配套服務(wù)。

▌二是打造入駐企業(yè)間的朋友圈。

基于“讓平行世界的人相互看見”的宗旨，優(yōu)客工場打通入駐企業(yè)之間的交流互通渠道，撮合上下游企業(yè)的交易合作和協(xié)同發(fā)展。

▌三是探索敏捷辦公新模式。

新冠肺炎疫情暴發(fā)后，企業(yè)傳統(tǒng)的現(xiàn)場辦公模式受到嚴(yán)重影響，迫切需要靈活、高效、便捷的辦公模式來維持運(yùn)營。

優(yōu)客工場運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能和生物識別等技術(shù)，創(chuàng)新敏捷辦公模式，幫助入駐企業(yè)將日常工作進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理、智能化運(yùn)作，使其不必拘泥于傳統(tǒng)的辦公時間、空間和方式。

03

平臺化轉(zhuǎn)型，探索新盈利模式

1. 資源整合，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2017年起，眾創(chuàng)空間行業(yè)進(jìn)入整合期，各類資源逐漸向頭部企業(yè)集聚，優(yōu)客工場通過一系列并購行動，整合行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源。

▌一是擴(kuò)大了商業(yè)版圖。

通過對Rework、Workingdom、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社等同行的并購，優(yōu)客工場擴(kuò)展了商業(yè)版圖，業(yè)務(wù)延伸到更多國內(nèi)城市以及東南亞、美洲等海外地區(qū)。

▌二是加強(qiáng)了人才儲備，提升了運(yùn)營管理能力。

優(yōu)客工場的并購不是單純在空間上圍繞“辦公桌”做加法，而是注重通過構(gòu)建生態(tài)圈來整合行業(yè)資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升運(yùn)營效益。

例如，通過收購無界空間，優(yōu)客工場獲得了一支成熟的業(yè)務(wù)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。

▌三是加快平臺化轉(zhuǎn)型。

通過整合被并購企業(yè)的相關(guān)資源，豐富了優(yōu)客工場的業(yè)務(wù)類型，進(jìn)一步增強(qiáng)了平臺支撐能力。

如對Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社的并購，在深度挖掘雙方用戶資源的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢互補(bǔ)；通過對洪泰創(chuàng)新空間的并購，對接了雙方的用戶生態(tài)系統(tǒng)，形成了協(xié)同聯(lián)動效應(yīng)。

2. 輕資產(chǎn)、重賦能，提升運(yùn)營效益

通過并購快速擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，成就了優(yōu)客工場在眾創(chuàng)空間行業(yè)的領(lǐng)先地位，增加了業(yè)務(wù)類型和營業(yè)收入。

但這種重資產(chǎn)投資模式也推高了運(yùn)營成本，拖累了企業(yè)的盈利水平，影響了服務(wù)質(zhì)量。

為此，優(yōu)客工場2019年起暫停了大規(guī)模并購行動，開始注重線下空間資源的優(yōu)化，逐步剝離盈利水平差的美國等海外地區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)（目前海外布局僅保留新加坡一地），同時探索輕資產(chǎn)投資運(yùn)營的新盈利模式，逐漸擺脫對線下“桌子”的依賴。

近兩年來，優(yōu)客工場通過運(yùn)營管理輸出、運(yùn)營托管等方式，與酒店、寫字樓業(yè)主、物業(yè)管理者以及大企業(yè)開展靈活多樣的輕資產(chǎn)合作——優(yōu)客工場僅需提供空間設(shè)計、裝修和運(yùn)營管理服務(wù)，在新的共享辦公空間上附加品牌價值和平臺資源即可。

如優(yōu)客工場旗下全資子公司大然凌一以聯(lián)合辦公產(chǎn)品、平臺系統(tǒng)服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，基于SaaS、IOT、辦公用戶大數(shù)據(jù)及設(shè)計能力，提供管理輸出、資產(chǎn)托管和定制化辦公服務(wù)。

截至2019年9月，優(yōu)客工場輕資產(chǎn)辦公空間占其全部辦公空間面積的22.8%，并已全部實(shí)現(xiàn)盈利。

2022年4月18日，優(yōu)客工場創(chuàng)始人、董事長毛大慶在公司成立五周年紀(jì)念會上宣布正式開啟“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，將通過實(shí)施100個輕資產(chǎn)項(xiàng)目，使公司輕重資產(chǎn)項(xiàng)目比例達(dá)到1：1。

3. 生態(tài)圈內(nèi)股權(quán)投資

毛大慶認(rèn)為：“將聯(lián)合辦公生態(tài)圈的所有參與者整合在一個數(shù)據(jù)平臺上時，就是一家大企業(yè)，由此轉(zhuǎn)化出的平臺勢能可以與眾多的服務(wù)合作方進(jìn)行利益綁定和價值交換”。

近年來，優(yōu)客工場加大了對生態(tài)圈企業(yè)的股權(quán)投資，以培育新的營收來源和效益增長點(diǎn)。

▌一方面，通過完善聯(lián)合辦公生態(tài)鏈條，整合上下游企業(yè)資源，拓展服務(wù)產(chǎn)品矩陣，構(gòu)筑技術(shù)壁壘“護(hù)城河”。

例如，優(yōu)客工場于2018年9月投資建筑設(shè)計服務(wù)提供商大觀建筑，深入布局空間設(shè)計領(lǐng)域，形成設(shè)計施工一體化輸出能力，降低了項(xiàng)目設(shè)計與建設(shè)成本，促進(jìn)了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與迭代更新。

同年11月，優(yōu)客工場控股省廣眾爍，后者除了能為企業(yè)提供數(shù)字化整合營銷服務(wù)外，還可憑借數(shù)字化工具和長期從事企業(yè)級定制服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，為前者的入駐企業(yè)搭建數(shù)字化基礎(chǔ)平臺，助力企業(yè)降本增效和風(fēng)險管控。

通過并購專業(yè)從事智能辦公系統(tǒng)研發(fā)的火箭科技，優(yōu)客工場可為火箭科技的智慧化解決方案提供線下使用場景，而火箭科技則幫助優(yōu)客工場在智能會議、智能日程、智能門禁和智慧協(xié)作方式等領(lǐng)域展開大規(guī)模產(chǎn)品開發(fā)與智慧辦公模式創(chuàng)新，如基于物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)，將工位、會議室、路演廳等碎片化閑散空間整合后精準(zhǔn)推送給客戶，提升了空間利用的附加值。

▌另一方面，優(yōu)客工場注重對具有成長潛力的入駐企業(yè)投資，為其提供創(chuàng)業(yè)孵化器服務(wù)；同時，通過“投資+捧紅”模式將投資企業(yè)鏈接到社群生態(tài)圈中，形成入駐企業(yè)之間的相互賦能，提升生態(tài)圈資源轉(zhuǎn)換效率。

目前，優(yōu)客工場的投資布局涉及財務(wù)顧問、文化傳媒、人力資源、“互聯(lián)網(wǎng)+體育/旅游”、智能硬件、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、醫(yī)療共享平臺、金融科技、職業(yè)培訓(xùn)等領(lǐng)域，所投資企業(yè)均實(shí)現(xiàn)了快速增長。

如2016年7月入駐優(yōu)客工場并獲得其戰(zhàn)略投資的知呱呱，為生態(tài)圈企業(yè)提供知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)，僅一年時間，月訂單從不到300單增長到2200多單，企業(yè)規(guī)模也從30個工位擴(kuò)大到150多個工位。

4. 搭建2B/2C電商平臺

為打造多元營收模式，優(yōu)客工場開展了2B（企業(yè)端）和2C（用戶端）電商業(yè)務(wù)。

早在2016年7月，優(yōu)客工場就上線“優(yōu)鮮集”APP，將入駐企業(yè)、服務(wù)商、投資機(jī)構(gòu)等相關(guān)方聚集在線上，完成了其線上、線下企業(yè)服務(wù)的閉環(huán)。

2022年，優(yōu)客工場在原有針對企業(yè)服務(wù)的2B平臺上，拓展2C電商業(yè)務(wù)，挖掘更多流量變現(xiàn)的潛力。

其2C端業(yè)務(wù)將平臺生態(tài)圈擴(kuò)展至入駐企業(yè)員工及其家庭成員，打造具有團(tuán)購優(yōu)惠、社群分銷、秒殺活動等價格優(yōu)勢的商品供應(yīng)鏈。

目前，優(yōu)客工場2C平臺已涵蓋房屋、汽車、3C類（電腦、手機(jī)、家電）、醫(yī)療保險、商業(yè)保險以及旅游出行等個人消費(fèi)產(chǎn)品。

04

品牌化經(jīng)營，促進(jìn)價值增值

1. 塑造社群品牌形象

優(yōu)客工場的品牌使命是：建設(shè)基于聯(lián)合社群的商業(yè)社交平臺和資源配置平臺，為“雙創(chuàng)”企業(yè)賦能。

2017年，優(yōu)客工場將品牌形象從Work（工作）全面升級為Commune（社群），強(qiáng)調(diào)眾創(chuàng)空間的社交和服務(wù)平臺屬性。

近三年來，優(yōu)客工場持續(xù)對品牌內(nèi)涵進(jìn)行深化，對產(chǎn)品進(jìn)行迭代更新，同時致力于制訂和升級眾創(chuàng)空間行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

優(yōu)客工場LOGO的靈感來自油畫《舞者》，畫面為五個舞者相互連結(jié)、環(huán)繞成一個聚合的圈子，寓意依靠彼此的力量謀求生存與發(fā)展。

優(yōu)客工場的品牌形象設(shè)計生動地詮釋了其發(fā)展方式，即不局限于有形的聯(lián)合辦公空間、桌位，更是一個基于社群和平臺理念的生態(tài)圈，入駐企業(yè)可以彼此分享創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新資源和經(jīng)驗(yàn)，互通有無、共同發(fā)展。

2. 提升品牌影響力

優(yōu)客工場通過品牌內(nèi)涵升級、媒介傳播、參與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定等，提升品牌影響力。

▌一是不斷豐富品牌內(nèi)涵。

2019年，優(yōu)客工場實(shí)施了“智慧戰(zhàn)略”“空間戰(zhàn)略”和“流量戰(zhàn)略”：

“智慧戰(zhàn)略”強(qiáng)調(diào)以科技賦能提升品牌吸引力，基于5G、大數(shù)據(jù)等先進(jìn)技術(shù)為入駐企業(yè)提供高效的“智慧辦公”解決方案；

“空間戰(zhàn)略”以標(biāo)準(zhǔn)化的空間設(shè)計和運(yùn)營管理，為企業(yè)節(jié)約辦公成本；

“流量戰(zhàn)略”關(guān)注優(yōu)秀企業(yè)的權(quán)益升級，提出“給你每一個快樂的工作日”的全新品牌使命，在幫助企業(yè)提升工作效率的同時，滿足員工個人生活需求。

▌二是積極參與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制修訂，提升品牌影響力和權(quán)威性。

優(yōu)客工場2016年發(fā)布了首部《中國眾創(chuàng)空間發(fā)展藍(lán)皮書》，2017年聯(lián)合多家同行發(fā)布了《眾創(chuàng)空間服務(wù)規(guī)范（試行）》和《眾創(chuàng)空間（聯(lián)合辦公）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，奠定了其在眾創(chuàng)空間行業(yè)的龍頭地位。

▌三是注重品牌傳播，增加曝光度。

一方面，通過傳統(tǒng)媒體與新興媒體組合的方式投放大量廣告，強(qiáng)化品牌的宣傳推廣；另一方面，通過與商業(yè)地產(chǎn)中介合作，向潛在客戶進(jìn)行針對性推介，提升潛在客戶對其品牌的認(rèn)知度。

3. 促進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報告》顯示，優(yōu)客工場位居“2018年中國聯(lián)合辦公品牌實(shí)力榜50強(qiáng)”第一名。

品牌實(shí)力對優(yōu)客工場獲得融資支持、吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)合作以及輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，起到了至關(guān)重要的作用。

▌第一，良好的品牌形象和行業(yè)影響力增強(qiáng)了投資者的信心，使得優(yōu)客工場能夠獲得高質(zhì)量的融資而快速發(fā)展，形成規(guī)模優(yōu)勢。

自成立以來，優(yōu)客工場持續(xù)受到紅杉資本、真格基金、天弘基金、高榕資本、普思資本、景榮資本等多家投資機(jī)構(gòu)的青睞。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)客工場融資金額累計超過36億元。

同時，企業(yè)估值也隨之水漲船高，在2018年11月完成D輪融資后，其市值一度突破30億美元。

▌第二，強(qiáng)大的品牌號召力吸引了更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)合作。

如2016年優(yōu)客工場與萬科集團(tuán)在招商、投資和運(yùn)營等方面達(dá)成戰(zhàn)略合作，共同打造共享辦公和服務(wù)生態(tài)圈；2019年，優(yōu)客工場與騰訊、聯(lián)想在企業(yè)微信、移動支付、大數(shù)據(jù)與人工智能、社交廣告、PC業(yè)務(wù)等方面開展戰(zhàn)略合作。

▌第三，品牌加盟推動輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

優(yōu)客工場以U Brand（品牌）模式和U Partner（伙伴）模式實(shí)施品牌加盟與管理輸出，向物業(yè)主提供包括裝修設(shè)計、招商、智能化系統(tǒng)、社群活動、入駐企業(yè)增值服務(wù)等在內(nèi)的辦公空間運(yùn)營管理委托，將自身品牌影響力、運(yùn)營能力與物業(yè)主地產(chǎn)資源相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢互補(bǔ)、互利共贏。

作者單位 南開大學(xué)商學(xué)院