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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式，你知多少？

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式有哪些套路？

最佳回答：在產(chǎn)融結(jié)合的大背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸得到青睞。

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，它是一個尚未形成既定玩法和模式的新藍(lán)海，有著自身獨(dú)特的發(fā)展邏輯。

而在開發(fā)運(yùn)作中，也呈現(xiàn)出不同的成長空間與發(fā)展姿態(tài)。

為了解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，同時探尋符合城發(fā)自身發(fā)展的投資拓展方向，5月29日，寶能城發(fā)科技產(chǎn)業(yè)中心副總經(jīng)理易輝，向我們分享了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的幾大經(jīng)典模式，以及對城發(fā)科技產(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的思考。

課程重點(diǎn)

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經(jīng)典運(yùn)營模式PK

課程從理論基礎(chǔ)切入，根據(jù)知名品牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商發(fā)展實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的五大模式：

不同的模式之間存在著相應(yīng)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，在理論研究基礎(chǔ)之上配合了經(jīng)典案例的分析，內(nèi)容詳實(shí)豐富，深入淺出。

2

產(chǎn)業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營體系

從產(chǎn)業(yè)定位策劃，到內(nèi)部管控模式，從招商服務(wù)到資本運(yùn)營，這位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“老司機(jī)”將自身的寶貴經(jīng)驗(yàn)和知識系統(tǒng)地總結(jié)凝練，傾囊相授。

作者：中商產(chǎn)業(yè)研究院

鏈接：https://www.zhihu.com/question/35085872/answer/511234796

來源：知乎

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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)即以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)項(xiàng)目，通過整合資源、引入資本及規(guī)劃運(yùn)營，打造產(chǎn)業(yè)集群并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，以此改善區(qū)域環(huán)境及提升城市競爭力。

以產(chǎn)業(yè)為核心，地產(chǎn)為載體，根據(jù)城市規(guī)劃，有機(jī)整合自然、社會、經(jīng)濟(jì)等資源，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)。

其來源于最初的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)又發(fā)展為工業(yè)地產(chǎn)，鑒于工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在諸多問題，企業(yè)及專家學(xué)者開始尋求更加科學(xué)的發(fā)展方式，并將新的開發(fā)運(yùn)營載體稱為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是以通過可預(yù)期的土地增值和地產(chǎn)銷售租賃來平衡現(xiàn)金流，以提供各種增值服務(wù)及產(chǎn)業(yè)投資的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)來實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，以良性的政企博弈為頂層框架的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)4大盈利點(diǎn)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心盈利模式主要包括物業(yè)銷售、物業(yè)租賃、增值服務(wù)、產(chǎn)業(yè)投資4種類型：

物業(yè)銷售

在目前國家實(shí)行房地產(chǎn)去泡沫、去庫存、去杠桿的號稱史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)整政策打擊之下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代，房企利潤下降大，但是物業(yè)銷售依舊是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)大的現(xiàn)金流。

物業(yè)租賃

物業(yè)租賃也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重要的一塊收入來源。

租賃收入除了可以在一定程度上平衡現(xiàn)金流之外，甚至還可以成為重要的盈利端口。

物業(yè)租賃的價(jià)值在于，通過有效的招商和運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)租賃價(jià)格的不斷提升，從而實(shí)現(xiàn)租賃收入的穩(wěn)定和持續(xù)增長。

另外，租賃收入還有一個非常重要的作用，就是可以用來做資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。

我們以成熟園區(qū)穩(wěn)定的、可預(yù)期的物業(yè)租賃收入所產(chǎn)生的現(xiàn)金流做為基礎(chǔ)資產(chǎn)，然后通過一定的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)進(jìn)行信用增級，從而在此基礎(chǔ)上發(fā)型資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資。

增值服務(wù)

對于不同定位的園區(qū)來說，運(yùn)營方可提供的服務(wù)內(nèi)容會有所不同；對于相同定位的園區(qū)來說，園區(qū)企業(yè)的需求也不盡相同。

運(yùn)營方需根據(jù)園區(qū)企業(yè)及人的實(shí)際需求提供相應(yīng)的有效服務(wù)。

總結(jié)起來，其實(shí)也不外乎金融服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)、產(chǎn)學(xué)研服務(wù)、海外資源對接服務(wù)、基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、政務(wù)服務(wù)、法律服務(wù)、人力資源服務(wù)、財(cái)稅會計(jì)服務(wù)、培訓(xùn)輔導(dǎo)服務(wù)、員工服務(wù)等等。

運(yùn)營方既然可以提供這么服務(wù)內(nèi)容，那么就應(yīng)該運(yùn)用一定的方式，實(shí)現(xiàn)服務(wù)增值、服務(wù)變現(xiàn)。

如運(yùn)營方作為中介橋梁，讓企業(yè)與人力資源機(jī)構(gòu)對接，滿足企業(yè)的人力資源需求，從而運(yùn)營方從中可獲得一定的服務(wù)費(fèi)用；再如園區(qū)的水、電、燃?xì)獾饶茉捶?wù)，可由園區(qū)運(yùn)營方與相關(guān)市政部門簽訂園區(qū)內(nèi)能源資源售賣的委托代理協(xié)議，園區(qū)運(yùn)營方直接掌握這些能源的售賣代理權(quán)，再出售給園區(qū)客戶，從而獲取增值收益。

做園區(qū)服務(wù)，不僅僅要做線下的服務(wù)，更應(yīng)該做好線上的服務(wù)，利用互聯(lián)網(wǎng)、信息化手段，搭建全方位的線上線下服務(wù)平臺，向平臺型公司轉(zhuǎn)型。

而轉(zhuǎn)型的成功與否，主要是看運(yùn)營方的資源掌控及整合能力。

通過開發(fā)智慧園區(qū)平臺，把園區(qū)內(nèi)資源、園區(qū)外合作伙伴資源、國內(nèi)外創(chuàng)新及科技資源全部導(dǎo)入到平臺之上，分門別類，讓服務(wù)需求方與服務(wù)供給方在平臺上可以進(jìn)行充分的溝通對接，從而完成各種服務(wù)交易。

平臺上面資源越多，服務(wù)成交的概率越大。

園區(qū)運(yùn)營方作為資源整合商、平臺提供商和服務(wù)中介商，需提前制定好交易規(guī)則，然后根據(jù)交易類型、交易金額等，約定每完成一筆服務(wù)交易，則收取合理的服務(wù)費(fèi)用，從而獲取源源不斷的服務(wù)增值收益。

產(chǎn)業(yè)投資

產(chǎn)業(yè)投資是最具挑戰(zhàn)的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，但同時又是最容易創(chuàng)造驚喜、獲取超額收益的一項(xiàng)業(yè)務(wù)。

對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，可從以下三個方面開展產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)。

首先，要搭建全方位、多梯次的金融服務(wù)體系，橫向可以對接到所需的每一項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，縱向可以覆蓋到企業(yè)發(fā)展的每一個階段。

如我所在的深投控公司，目前正在搭建從種子基金、天使基金、到風(fēng)險(xiǎn)基金、私募基金、并購基金的千億級戰(zhàn)略基金群，并建立起本部直接投資、產(chǎn)業(yè)集團(tuán)投資及投資基金投資的三層投資架構(gòu)體系。

通過基金群及投資架構(gòu)的建立，深投控在投資領(lǐng)域合縱連橫，投資業(yè)務(wù)深入到戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及未來產(chǎn)業(yè)的方方面面。

其次，要組建專業(yè)化、市場化、國際化的投資團(tuán)隊(duì)。

投資團(tuán)隊(duì)要在政策把控、產(chǎn)業(yè)研究、項(xiàng)目遴選、盡職調(diào)查、投后管理、合理退出等方面具有深入的理論和實(shí)踐功底，以專業(yè)化的眼光看項(xiàng)目的當(dāng)下，以市場化的眼光看項(xiàng)目的未來，以國際化的眼光看項(xiàng)目的邊界。

再次，構(gòu)建孵化投資一體化體系。

利用自身可以提供物理空間的優(yōu)勢，通過內(nèi)部自創(chuàng)或者外部引進(jìn)眾創(chuàng)空間、孵化器、加速器的形式，孵化培育一批符合園區(qū)定位的初創(chuàng)項(xiàng)目，通過提供各種服務(wù)尤其是金融服務(wù)早期介入項(xiàng)目，成為創(chuàng)業(yè)企業(yè)的空間合伙人、時間合伙人，助力創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大，從而實(shí)現(xiàn)退出盈利的目的。

在國內(nèi)目前來說，產(chǎn)業(yè)投資做的最成功的當(dāng)屬張江高科。

根據(jù)張江高科2016年報(bào)表披露，張江高科實(shí)現(xiàn)投資收益7.97億元，占利潤總額的56%，投資收益首次超過地產(chǎn)營業(yè)利潤。

產(chǎn)業(yè)培育方面，通過創(chuàng)建895創(chuàng)業(yè)營，吸引相關(guān)優(yōu)質(zhì)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目入駐。

并通過與國內(nèi)外科研機(jī)構(gòu)的多樣化合作，吸引海外創(chuàng)業(yè)者來中國拓展市場、對接資源、落戶國內(nèi)，同時努力嘗試把國內(nèi)的好項(xiàng)目送出去。

金融渠道打造上，張江高科針對不同企業(yè)在不同時期的融資需求，以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準(zhǔn)投資，并通過與多個外部金融平臺合作，實(shí)施從天使、VC、PE到產(chǎn)業(yè)并購的全投資鏈布局。

當(dāng)然，除了上述四種主要的盈利模式之外，隨著金融產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，未來會有更多的、更容易實(shí)現(xiàn)的盈利模式涌現(xiàn)出來。

當(dāng)盈利不再成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的痛點(diǎn)時，那個時候才是我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人真正應(yīng)該嗨起來的時候。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨3大痛點(diǎn)

我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前仍處于起步發(fā)展階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨“選不準(zhǔn)城市、不了解政府、做不了產(chǎn)業(yè)”三大痛點(diǎn)。

此外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式相對單一，經(jīng)營方式相對粗放，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目良莠不齊，“以產(chǎn)業(yè)之名、行地產(chǎn)之實(shí)“，”重開發(fā)銷售、輕自持運(yùn)營“的現(xiàn)象普遍存在。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來前景可期

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以工業(yè)用地、物流倉儲用地等為主要載體，以企業(yè)為投資、開發(fā)、運(yùn)營主體，從而滿足服務(wù)企業(yè)、員工、政府等多方需求為主要內(nèi)容的一種空間形態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)正在形成的新生態(tài)是由房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品線和地產(chǎn)功能屬性升級共同催生的，并由此提出了地產(chǎn)蜂巢的概念。

未來的地產(chǎn)更像是一個蜂巢，蜂巢是以最少的材料形成最大的容量，而未來的地產(chǎn)就是以最少的空間，形成最大的價(jià)值，不僅僅為資本、產(chǎn)業(yè)提供實(shí)體載體，更是通過匯聚和延伸在各種資源集結(jié)之處產(chǎn)生更高的價(jià)值，從而捕捉地產(chǎn)行業(yè)和實(shí)業(yè)產(chǎn)業(yè)在中長期發(fā)展中的新機(jī)遇。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來仍然有很大發(fā)展空間，關(guān)鍵在于企業(yè)如何進(jìn)行自身的定位、如何精耕細(xì)作，更重要的是如何在金融和資本領(lǐng)域進(jìn)行重要的創(chuàng)新，從而提升他們未來的發(fā)展?jié)撃堋?/p>

中商產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

中商產(chǎn)業(yè)研究院獨(dú)創(chuàng)的“前置招商規(guī)劃法”，把“招商”與“規(guī)劃”作預(yù)見性操作，我們憑借近20年的產(chǎn)研積累和“中商產(chǎn)業(yè)招商大數(shù)據(jù)庫”的海量數(shù)據(jù)，把招商和規(guī)劃作為一個有機(jī)的整體來系統(tǒng)地考慮：在規(guī)劃階段研判產(chǎn)業(yè)定位時，不是關(guān)起門來循理論、套模型，而是會直接征詢未來目標(biāo)招商企業(yè)的入駐意向和具體需求，使產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商無縫對接，從而保證規(guī)劃指導(dǎo)性強(qiáng)、實(shí)操性強(qiáng)、落地性強(qiáng)，招商實(shí)施有方向、有重點(diǎn)、有目標(biāo)。

另外，中商在商界、政界及學(xué)界擁有廣泛資源，形成中商特有的多元化資源體系，有效助力客戶成功。

與眾多商界領(lǐng)袖、政府部門、產(chǎn)業(yè)投資者、科研院校、財(cái)經(jīng)媒體等接觸，邀請他們參加我們的圓桌會議、行業(yè)論壇、研討會等各項(xiàng)活動，分享和交流產(chǎn)業(yè)觀點(diǎn)，提供項(xiàng)目資源對接服務(wù)。

中商深知只有可落地實(shí)施的規(guī)劃才是成功的規(guī)劃，為此，與相關(guān)部委、行業(yè)專家、企業(yè)家等都保持了良好的互動，做到有規(guī)劃有資源導(dǎo)入。

更多資料請參考中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2018-2023年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場前景研究報(bào)告》。